Betriebskostennachzahlungen
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Immobilieneigentümer/innen stehen im Jahr 2023 vor großen Herausforderungen. Aufgrund der gestiegenen Energiepreise kommen auf Sie hohe Betriebskostennachzahlungen zu. Diese Betriebskostennachzahlungen müssen von Ihnen als Vermieter vorfinanziert werden, bis die Kosten im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können. Da nicht nur die Energiekosten, sondern auch die allgemeinen Lebenskosten im Zuge der Inflation gestiegen sind, werden ausfallende Betriebskostennachzahlungen immer wahrscheinlicher!!! Damit bleiben Sie als Vermieter auf der Forderung sitzen!
Bisher konnte durch gutes Risikomanagement, wie das streuen des Mietausfall-Risikos über mehrere Objekte, das finanzielle Risiko durch ausfallende Forderungen minimiert werden. Durch die Mehrbelastung aller Mieter steigt jedoch das Ausfallsrisiko stark an. Ausfallende Betriebskostennachzahlungen können nicht mehr durch die Einnahmen der restlichen Wohnungen aufgefangen werden. Darüber hinaus entstehen sogar noch erhebliche Zusatzkosten.
Bei der Kalkulation des Risikos ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass alle Mieter von der Problematik der gestiegenen Kosten betroffen sind. Die Quote der ausfallenden Betriebskostennachzahlungen mit 10-15% zu schätzen ist daher nicht unrealistisch.
Bei einem Portfolio von 20 Wohnungen müssen Sie also bei 2 bis 3 Wohnungen mit ausfallenden Betriebskostennachzahlungen rechnen. Die Zusatzkosten für eine rechtliche Vertretung sind erheblich und gute Anwälte teuer. Ggf. müssen Sie sogar das Mietverhältnis beenden und die Wohnung räumen lassen. Wir machen dazu 2 Beispiele mit Wohnungen zu 100qm und einer Nachforderung der Betriebskosten in Höhe von 2.500 € je Wohnung.
Eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter nach § 29 ARB (Allgemeine Rechtsschutzbedingungen) versichert die Wahrnehmung rechtlicher Interessen eines Immobilieneigentümers aus Miet- und Pachtverhältnissen. Dabei werden insbesondere folgende Kostenbereiche erstattet/übernommen:
Durch die Immobilienrechtsschutzversicherung für Vermieter sichern Sie Ihr Vermögen und die Rendite Ihrer Immobilien in einer wirtschaftlichen schwierigen Phase passend ab. Mit den richtigen Tricks bleiben die Kosten für eine solche Versicherung überschaubar. Damit ist sie eine super Lösung in der aktuellen Marktlage.
Viele Vermieter verfügen über eine Rechtsschutzversicherung. Dabei ist es zunächst egal ob Sie ein Unternehmen haben oder als Privatperson versichert sind. In den meisten Fällen ist die Rechtsschutzversicherung für den privaten, den beruflichen, den Verkehrs- und oftmals auch für den Immobilienbereich. Hier befindet sich die erste Stolperfalle! Es entsteht wegen der Bezeichnung der Irrglaube, dass vermietete Immobilien mit in der privaten oder betrieblichen Rechtsschutzversicherung eingeschlossen sind. Fehlanzeige!
Der allgemeine Immobilien-Rechtsschutz bezieht sich, egal ob es sich um eine Rechtsschutzversicherung im privaten Bereich oder einen Firmenrechtsschutz handelt, auf die selbst genutzte Immobilie. Das bedeutet, dass der Versicherungsschutz nur besteht, wenn Sie als Mieter mit Ihrem Vermieter oder wenn Sie als Eigentümer mit einer öffentlichen Instanz, z.B. wegen nachträglichen Erschließungskosten, vor Gericht gehen möchten.
Es ist daher irrelevant, ob Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen oder aus dem Betriebsvermögen ( z.B. vv-GmbH) vermieten. Versicherungsschutz besteht durch die vorhandenen Versicherungsverträge in 99% aller Fälle NICHT!
Grundsätzlich gilt: Wer Versicherungsschutz genießen möchte, braucht einen Tarif (gem. § 29 ARB), welcher die Überlassung der Immobilie an Dritte ausdrücklich einschließt.
Nach Abschluss einer Immobilienrechtsschutzversicherung besteht eine Wartezeit von 3 Monaten. Das bedeutet, dass der Eintritt eines Schadensfalles erst 3 Monate nach Versicherungsbeginn versichert ist.
Was ist ein Schadensfall? Ein Schadensfall tritt ein, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglichen Pflichten verletzt. Bei Mietverhältnissen sind das i.d.R. die Mietzahlung, auch die Wahrung der Hausordnung, insbesondere aber die Zahlung der Verbrauchskosten.
Beispiel 1: Ein Mieter ist laut Mietvertrag zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats verpflichtet. Im Monat August 2023 ist der Mieter mit der Zahlung säumig und hat am 10. Werktag des Monats immer noch keine Miete gezahlt. Damit hat der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt.
Beispiel 2: Ein Mieter erhält seine Betriebskostenabrechnung über einen digitalen Postkorb am 01.1o.2023 und muss eine Nachzahlung in Höhe von 1.980 € leisten. Gemäß § 286 Abs. 3 BGB ist der Mieter zur Zahlung binnen 30 Tagen verpflichtet, sofern er auf die Zahlungsfrist hingewiesen wurde. Am 01.11.2023 ist noch keine Zahlung eingegangen, damit hat der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt.
In beiden Beispielen hat der Vertragspartner seine vertraglichen Pflichten verletzt und damit ist ein Schadensfall eingetreten. Dennoch ist nicht jeder der beiden Sachverhalte automatisch ein Versicherungsfall, da die entscheidende Frage ist, wann der Versicherungsbeginn war.
In Beispiel 1 lag der Schadensfall vor dem Ende der dreimonatigen Sperrfrist. Somit besteht kein Versicherungsfall und der Vermieter muss für die anfallenden Kosten selbst aufkommen.
In Bezug auf Beispiel 2 ist der Zeitpunkt der Zahlungspflicht des Mieters entscheidend, 30 Tage nach dem Zugang des Schreibens, also am 31.11.2022. Da zu diesem Zeitpunkt die Sperrfrist verstrichen ist besteht für den Schadensfall Versicherungsschutz.
Um in diesem Bereich grundsätzlich nicht in die Falle der sog. Vorvertraglichkeit zu laufen, ist es ratsam den Vertrag frühzeitig abzuschließen und den Versicherungsbeginn rechtzeitig zu wählen. Auf jeden Fall sollte der Vertrag mind. 3 bis 4 Monate vor dem Versand der Betriebskostenabrechnung beginnen.
Es gibt unzählige verschiedene Vermieter-Rechtsschutz-Tarife. Eine generelle Empfehlung kann dabei nicht ausgesprochen werden, da diese immer von den individuellen Einzelanforderungen abhängt. Die Leistungsanforderungen müssen in einer persönlichen Beratung geklärt werden.
Es gibt 2 Wege, wie der Versicherer bei der Vermieter-Rechtsschutzversicherung die Prämie kalkuliert, entweder pauschal pro Wohnung (Stückkostentarif) oder nach Bruttomietwert.
Die Kalkulation nach Bruttomietwert resultiert daraus, dass die Kosten eines Gerichtsverfahrens und die des Anwaltes am Streitwert berechnet werden. Dieser Streitwert ist wiederum von der Höhe der Bruttomiete abhängig und damit gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen hohen Kosten im Falle eines Rechtsstreites und einer hohen Bruttomiete.
Bei extrem niedriger Bruttomiete kann ein Tarif nach Bruttomietwert von Vorteil sein, bei normalen oder höheren Mieten ist diese Tarifart eher von Nachteil, denn jede Erhöhung der Kaltmiete kann zu einer Erhöhung der Kosten der Versicherung führen. Da sicher fast alle Vermieter/innen in 2023 von der Möglichkeit einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung Gebrauch machen werden, wird auch dies zu immens steigenden Kosten der Rechtsschutzversicherung führen.
Einen klaren Vorteil bietet hier der Stückkostentarif. Mit diesem kann der Vermieter schnell die Gesamtkosten über den Gesamtbestand berechnen. Es braucht keinen großen Aufwand die Verträge richtig zu erstellen und macht auch keinen Aufwand die Verträge aktuell zu halten. Außerdem bleiben die Prämien unabhängig von der Miethöhe der versicherten Wohnungen.
Stückkostentarife mit soliden Leistungen sind bei uns bereits ab 100 € Gesamtbeitrag pro Jahr möglich!
1. Schließen Sie einen separaten Vertrag ab.
Dieser Punkt ist extrem wichtig und sinnvoll! Da der Versicherer ein Sonderkündigungsrecht nach einem Schadensfall hat und wir in 2023 mit einer Vielzahl an Schäden rechnen, sollte man den Vermieter-Rechtsschutz auf keinen Fall in bestehende Verträge integrieren, sondern bei einer anderen Versicherungsgesellschaft abschließen. So vermiedet man im Falle der Kündigung durch den Versicherer den Versicherungsschutz in anderen wichtigen Bereichen zu verlieren!
2. Schließen Sie einen Vertrag mit einer kurzen Laufzeit ab.
Falls sich die Lage gegen Ende 2023 oder 2024 entspannen sollte, kann in diesem Fall der Versicherungsvertrag schnell wieder gekündigt werden. Langfristig sollten Sie sich lieber auf den Aufbau eines Risikopuffers fokussieren, anstatt Liquidität für Versicherungen auszugeben.
3. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit Ihrer Hausverwaltung auf.
Lassen Sie sich umgehend über nicht erfolgte Zahlungen informieren, denn auch beim Rechtschutz gibt es Pflichten als Versicherungsnehmer. So muss zum Beispiel ein Versicherungsfall unverzüglich angezeigt werden. Geben Sie dafür klare Anweisungen an Ihre Hausverwaltung und machen Sie dies im besten Fall in Textform z.B. per Mail.
4. Nachweis über Zustellung der Betriebskostenabrechnung bereit halten.
Die Zustellung der Betriebskostenabrechnung sollte mindestens per Einwurfeinschreiben und per Mail erfolgen, da Mieter erst nach Zustellung der Forderung in Verzug geraten. Dabei sind Sie als Vermieter in der Beweispflicht und sollten daher beweisen können, dass Ihre Forderung zugestellt wurde. Optimal ist ein Mieterportal, das die Aktivitäten der Nutzer aufzeichnet. So kann ein rechtssicherer Nachweis über die Zustellung erbracht werden.
5. Betriebskostenabrechnung rechtssicher verfassen.
Ihre Betriebskostenabrechnung muss den Hinweis auf §286 Abs. 3 BGB enthalten. Da Mieter in den meisten Fällen Verbraucher sind, muss im Zuge der Betriebskostenabrechnung ausdrücklich drauf hingewiesen werden, dass der Schuldner in Verzug gerät, wenn er binnen 30 Tagen nicht zahlt. Fehlt dieser Hinweis muss der Schuldner erst erneut in Verzug gesetzt werden.
Stand 06.2023
Liebe Leser: Wir schreiben im Text immer vom Unternehmer oder der Unternehmerin, damit ist aber gleichwohl auch immer das jeweils andere Geschlecht gemeint. Der Lesefreundlichkeit halber verzichten wir an manchen Stellen auf ständige Doppelbezeichnung
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